25.07.2023

¿A qué retos se enfrenta el sector inmobiliario?

Información clave:

  • La esperanza para el sector inmobiliario polaco en 2023 es la introducción del programa gubernamental "Primera Vivienda", que pretende reconstruir la demanda ofreciendo hipotecas en condiciones favorables con subvenciones del Estado.
  • Los precios de los materiales de construcción han subido considerablemente, lo que supone un reto tanto para los promotores como para los constructores privados de viviendas.
  • La falta de disponibilidad de suelo en lugares atractivos y el aumento de los precios están repercutiendo en el mercado inmobiliario, obligando a los inversores a buscar terrenos más baratos en la periferia, lo que podría reducir los márgenes de los promotores.
  • El aumento del precio de los trabajos de acabado en el mercado inmobiliario se debe principalmente al incremento de la demanda, la presión de los promotores, la inflación y los cambios en el mercado laboral.

Más detalles a continuación.

Cada vez son más los hogares, así como los promotores que planean construir, que se ven obligados a posponer esta decisión. Como todos sabemos, 2022 no ha sido un año fácil, el aumento de la inflación y el encarecimiento de la vida han obligado a la mayoría de la sociedad a apretarse el cinturón. ¿Se enfrenta la sociedad a una crisis mayor? ¿Cuáles serán los mayores retos para el mercado inmobiliario en un futuro próximo?

La inflación y la subida de los tipos de interés y el mercado inmobiliario

La inflación y los tipos de interés, factores que han perfilado la situación del mercado inmobiliario en los últimos años, no han desaparecido. Por tanto, ¿podemos esperar cambios en el año en curso?

En 2023, los tipos de interés pueden volver a ser el mayor reto para el sector inmobiliario. Se incrementaron invariablemente por la elevada inflación. Sin embargo, desde septiembre de 2022 no han variado, cuando subieron a un máximo histórico de 6,75% tras la decisión del BNS. Los tipos de interés afectan directamente a los préstamos hipotecarios, y sus subidas han hecho perder solvencia a muchas personas. A finales de 2022, los bancos prestaban casi 70% menos que en el mismo periodo de 2021. Como consecuencia, la gente se vio obligada a posponer la compra de la casa de sus sueños, y los precios de la vivienda dejaron de subir.

La esperanza para los promotores del mercado inmobiliario polaco es el nuevo programa gubernamental "First Apartment", que se introducirá en julio de este año. Los interesados en el programa podrán obtener una hipoteca en condiciones favorables, con una subvención del Estado, de modo que el prestatario pagará cuotas bajas. Esto permitirá una recuperación gradual de la demanda de inmuebles residenciales.

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    Aumento del precio de los materiales de construcción

    El aumento del precio de los materiales de construcción se cita como uno de los principales retos del mercado inmobiliario. Es un problema no solo para los promotores inmobiliarios, sino también para los particulares que han empezado a construir la casa de sus sueños.

    Según los datos de precios, se mantuvieron relativamente estables a finales de 2022, pero seguían siendo más caros en comparación con diciembre de 2021, y en unos 20%. ¿Y cómo eran los precios de los materiales de construcción a principios de 2023? Pues bien, enero de 2023 fue 17% más caro en comparación con el mismo periodo del año anterior. Mediante un análisis de los precios de venta de los materiales de construcción y para el hogar y el jardín Grupo PSB Handel S.A.el aumento es el siguiente:

    • cemento, cal (+55%),
    • construcción en seco (+26%),
    • paredes, chimeneas (+21%),
    • azulejos, baños, cocinas (+20%),
    • impermeabilización (+20%),
    • acabados (+19%),
    • jardín y aficiones (+19%),
    • pinturas, barnices (+19%),
    • Productos químicos para la construcción (+18%),
    • Automoción (+18%),
    • instalaciones, calefacción (+17%),
    • aislamiento térmico (+16%),
    • carpintería (+15%),
    • herramientas (+14%),
    • mobiliario, electrodomésticos (+13%),
    • Tejados, canalones (+12%),
    • decoraciones (+11%),
    • alrededores de la casa (+11%)
    • iluminación, electricidad (+10%).

    En cambio, los tableros OSB y la madera se han abaratado unos 6%. Por otra parte, en el espacio de un mes, de diciembre de 2022 a enero de 2023, los materiales de construcción ya han conseguido aumentar en 1%. Según las previsiones, el aumento del precio de los materiales de construcción en 2023 se situará entre 4TP3T y 8%. La dinámica será menor que en años anteriores, pero aún así podría resultar complicada.

    Disponibilidad de terrenos para invertir

    Desde hace años, el mercado inmobiliario se enfrenta a la escasa disponibilidad de solares edificables. La demanda supera absolutamente a la oferta. Los estudios de mercado demuestran que el atractivo de los terrenos está disminuyendo considerablemente y que los situados en los lugares más favorables son cada vez más caros. Los inversores se interesan sobre todo por los terrenos de las ciudades más grandes, donde la construcción puede empezar cuanto antes.

    El mayor coste del suelo se traducirá en un aumento de los precios de venta de los pisos, por lo que algunos promotores se verán obligados a recortar márgenes para seguir manteniendo el interés de los compradores.

    La dificultad de encontrar terrenos bien situados es un reto para el mercado inmobiliario. Presionan a los inversores para que busquen terrenos de menor calidad, por ejemplo, en ciudades pequeñas o zonas con edificios que van a ser demolidos o reurbanizados. Por lo tanto, análisis del mercado permite vislumbrar nuevas oportunidades inmobiliarias. Concretamente, debido al bajo porcentaje de solvencia, los clientes potenciales buscan precios más favorables. Son los terrenos más baratos situados en las afueras los que permiten realizar inversiones a precio de coste.

    Aumento de los costes de los trabajos de acabado

    En los últimos años, el mercado inmobiliario ha crecido considerablemente, por lo que el aumento del precio de los trabajos de acabado debe buscarse en una mayor demanda y también como consecuencia de la presión de los promotores, deseosos de entregar sus inversiones a tiempo. Tampoco hay que olvidar la inflación. Ésta se traduce en aumentos del coste de la energía, el combustible, los materiales de construcción y los tipos de interés. Además, dificulta la elaboración de presupuestos, por lo que las empresas de acabado tienen que abordarlo con mucho cuidado para no exponerse a pérdidas.

    El aumento de las cuotas de los subcontratistas también está vinculado a los cambios en el mercado laboral. En 2023, la cotización al seguro de jubilación e invalidez y el salario mínimo han aumentado, hasta el doble. Los propios empleados también esperan salarios aún más altos para compensar los efectos negativos del aumento del coste de la vida.

    El mercado inmobiliario polaco, a pesar de los altos precios, empieza a estabilizarse

    Los inversores intentan superar los obstáculos que encuentran buscando nuevas soluciones para satisfacer la demanda. El público se está acostumbrando a las condiciones imperantes.

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    Agata Polaczek

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